中古住宅のリノベーションは失敗しやすい？失敗例と対策を紹介

1.リフォームとリノベーションの違い

住宅は、築年数が経つほどさまざまな場所に不具合が発生しやすくなります。設備の不具合や床の汚れが気になったときには、リフォームやリノベーションを検討する方も少なくありません。

リフォームとリノベーションは同じような意味合いで使われることもありますが、厳密には異なります。この記事にたどり着いた人の中にも、「リフォームとリノベーションの違いがよくわからない…」という人も多いのではないでしょうか。

そこで、まずはリフォームとリノベーションの違いから解説します。

リフォームとは、築年数が経って老朽化した建物を元の状態に戻すことです。例えば浴室が古くなり、新しいものに交換するケースはリフォームになります。

一方のリノベーションは、元の状態よりも機能や価値を高めることです。ライフスタイルや生活環境に合わせて、間取りを大幅に変更するケースはリノベーションになります。そのため、リノベーションはリフォームに比べて大規模な工事が行われる場合がほとんどです。

2.中古住宅をリノベーションするメリット

最近では中古住宅を購入し、リノベーションする人が増えています。なぜ、新築ではなく、リノベーションを前提にした中古住宅へのニーズが高まっているのでしょうか。

その理由には、次のようなさまざまなメリットがあるからです。

自分好みの住空間を手に入れられる

新築の建売住宅は注文住宅ではないため、間取りや設備、デザインなどが予め決められた状態で販売されています。しかし、新築の住空間が買い手が希望する条件と必ずしも一致するとは限りません。

しかし、中古住宅を購入した後にリノベーションすれば、買い手のライフスタイルや住環境に合わせて自分好みの住空間を手に入れられます。中古住宅の場合、築年数によっては間取りや設備がレトロなケースも少なくありません。

レトロな中古住宅でも、リノベーションによっておしゃれな住空間に造り上げることも可能です。

新築よりも購入費用を抑えられる

住宅は、築年数が古くなるにつれて価値が下がるのが一般的です。木造住宅の場合、築年数が20年を迎える頃には建物の価値がほとんどないとされています。中古住宅の中には、ほぼ土地の価格だけで購入できる物件も少なくありません。

そのため、中古住宅は新築よりもリーズナブルな価格で購入できる可能性が高いです。ただし、エリアによっては新築を購入する場合と価格がほとんど変わらないこともあります。

物件の選択肢が幅広い

新築は建てられる場所は限られるため、希望する立地条件に合う物件を探すのは至難の業です。「新築」にこだわった結果、最寄り駅からの距離が遠かったり都市部へのアクセスが悪かったりなど、何らかの条件を諦めなければならないこともあります。

一方の中古住宅は人気エリアでも物件数が多く、さまざまな立地条件で探すことが可能です。リノベーションを前提に物件を探すと、間取りや設備にこだわる必要がありません。そのため、幅広い選択肢の中から好条件の物件を見つけられる可能性が高いです。

3.中古住宅をリノベーションするデメリット

中古住宅をリノベーションすると、自分好みの住空間を手に入れられることや購入費用を抑えられるなどのメリットがあります。しかし、メリットばかりではありません。デメリットによってはメリットを上回る可能性があるため、事前に確認しておきましょう。

工事が完了するまで入居できない

中古住宅をリノベーションする場合、基本的には購入後に工事が行われます。購入するまでは所有者が売り手なので、権利が移るまでは自由にリノベーションできないからです。そのため、住宅を購入しても工事が完了するまでは入居できない状況が続きます。

工事期間はリノベーションの内容によって異なりますが、3～4ヵ月程度かかるのが一般的です。住み替えの場合、購入と売却のタイミングが必ずしも一致するとは限りません。売却が先になると、リノベーションの工事が完了するまでは仮住まいが必要になります。

費用が高額になるケースもある

「中古住宅をリノベーションするメリット」では、新築よりも購入費用が抑えられると解説しました。しかし、すべてのケースで当てはまるとは限りません。屋根や外装、基礎などの想定外の補修工事が必要になった場合、リノベーション費用が高額になることもあるからです。

リノベーション費用が高額になると、新築を購入するときとほとんど変わらなくなる可能性もあります。費用面に不安がある場合は、リノベーションの専門業者に相談してみましょう。同じリノベーション内容でも専門業者によって費用が異なるため、補修工事が必要かどうかを含めて事前に確認しておくと安心です。

リフォーム、リノベーションに関するご相談は、リノコのWebフォームからご連絡ください。

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耐震性能への不安

中古住宅を購入後にリノベーションする場合、耐震性能への不安が懸念されます。1981年6月1日以降に建てられた住宅は新耐震基準が適用されており、震度6強から7程度の大規模な地震でも建物が倒壊するリスクは低いです。

しかし、築年数が古い住宅は新耐震基準を満たしていない可能性があるため、購入する際には注意が必要です。耐震性能が不安な場合は、購入前に耐震診断を検討してみましょう。耐震診断には費用がかかりますが、自治体によっては補助金制度が利用できます。

4.リノベーションの失敗例

中古住宅を購入後にリノベーションした人の中には、失敗に終わったと感じている人も少なくありません。ここでは実際の失敗例を3例紹介するので、中古住宅を購入後にリノベーションする際に参考にしてください。

失敗例1：リノベーション費用が思っていたよりも高額になった

中古住宅を購入してリノベーションを行うには、中古住宅の購入費用とリノベーション費用が必要です。リーズナブルな価格で中古住宅を手に入れられても、リノベーション費用によっては新築を購入する場合とほとんど変わらないことがあります。

実際に失敗した人の中には、思っていた以上にリノベーションに費用がかかったというケースも少なくないのが現状です。また、費用を抑えるために、リノベーション内容を妥協してしまったケースもあります。

失敗例2：希望通りにリノベーションできなかった

次に紹介する失敗例は、自分好みの住空間を手に入れるために中古住宅を購入したものの、希望通りにリノベーションできなかったケースです。マンションの場合、建物の構造や管理規約によってリノベーションに制限があります。

一方の中古住宅は制限がないため、マンションに比べてリノベーションの自由度は高いです。しかし、建物の構造によっては自由に間取りを変更できないこともあるので注意しましょう。事前に専門業者に確認しておくと、このような失敗を防ぐことが可能です。

失敗例3：住宅ローンが組めなかった

最後に紹介する失敗例は、住宅ローンの利用を想定していたにも関わらず、審査が通らなかった事例です。政府の金利政策によって低金利状態が続いており、消費者は住宅ローンが利用しやすくなっています。

しかし、住宅ローンは消費者なら誰でも利用できわけではなく、金融機関の審査をクリアしなければなりません。中古住宅を購入後にリノベーションする場合、新築よりも住宅ローンの審査が通りにくいと言われています。

住宅ローンの審査では、契約者の返済能力のほかに住宅の担保価値が重視されるからです。特に築年数が古い中古住宅は担保価値が低く、審査が通ったとしても金利が高めになります。

5.リノベーションで失敗しないためのコツ

自分好みの住空間を夢見て中古住宅を購入したにも関わらず、リノベーションに失敗した人も少なくないのが現状です。リノベーションで失敗しないためにはさまざまな確認を怠らず、計画的に進めていくことが大切です。

ここでは、リノベーションで失敗しないためのコツを解説します。

トータルコストで資金計画を立てる

中古住宅を購入後にリノベーションする場合、中古住宅の購入費用とリノベーション費用がかかります。そのため、資金計画を立てる際には、中古住宅の購入費用とリノベーション費用をトータルで見積もりましょう。

築年数が古い中古住宅は新耐震基準を満たしていない可能性があり、状況によっては内壁や外壁などの耐震補強工事が必要になります。耐震補強工事にかかる費用は、120万円程度が相場です。

中古住宅を購入する際に住宅診断を行っておけば、耐震補強工事にかかる費用がわかり、予算オーバーを回避できます。

希望に沿ったリノベーションが可能かどうかを確認しておく

中古住宅のリノベーションは、建物の構造や管理規約によって制限があるマンションよりも自由度が高いです。しかし、中古住宅だからといって必ずしも希望に沿ったリノベーションができるとは限りません。

例えば、購入した中古住宅が再建築不可物件だったケースです。再建築不可物件とは、市街化調整区域内や接道義務違反などの理由で再建築が制限されている物件です。そのため、中古住宅を探す際にはリノベーション可能かどうかを事前に確認しておきましょう。

リノベーション費用を含めて住宅ローンを組む

中古住宅を購入後にリノベーションする場合、ローンの組み方はおもに2種類あります。ひとつ目は住宅ローンとリノベーションローンをセットで組む方法で、ふたつ目は住宅ローンとリノベーションローンを別々に組む方法です。

住宅ローンとは別にリノベーションローンを組む場合、通常よりも審査が厳しく金利も高めです。金融機関の中には、住宅ローンにリノベーション費用を含めて借り入れできるところもあります。リノベーション費用を含めて住宅ローンを組めば、総支払額を抑えることが可能です。

6.中古住宅のリノベーション事例

それでは、最後に中古住宅のリノベーション事例を3例紹介します。費用や工事内容を参考にし、どのくらいの費用でどのようなリノベーションが可能かどうかをチェックしてみてください。

※リフォーム費用は施工当時の価格です。現在とは異なる場合があります。

case.1：デッドスペースを有効活用したケース

　スペースを有効活用するため内装と外構のリフォーム｜東京都中央区のお客様

コメント：スペースを有効活用するため内装と外構のリフォームをご依頼いただきました。階段下に何もないスペースがあり、そこに仕切り壁を設置して、今後はお部屋として活用できるように内装のリフォームをしました。フリールームとして、趣味や在宅ワークなど幅広い用途に使えるお部屋です。また、車利用しないため空いているスペースがあった駐車場に、物置を設置して収納スペースを増やしました。

case.2：築40年の住宅をリノベーションしたケース

　気密性が増しただけでなくおしゃれな洋室にも変身｜東京都中野区のお客様

コメント：和室の押し入れは中段を取り壊した上で収納ボックスを設置し、一般的なクローゼットに生まれ変わりました。依頼者は築40年の物件なので、寒さや音に悩まされていました。洋室の床下と天井、壁の断熱材を交換することで、気密性がアップしています。

case.3：キッチン全体をリノベーションしたケース

　親子2世代が暮らせる快適キッチンに生まれ変わる｜兵庫県川西市のお客様

コメント：お母様の代から大切に使われていたキッチンですが、カウンターの高さなど使い勝手が悪くなってきたため、将来のことも考えてキッチンの交換とあわせて、キッチン全体を拡げるリフォームをご依頼いただきました。壁付だったキッチンを対面型へとリフォームすることで、使い勝手もよく、広々と明るい空間が生まれました。

7.まとめ：中古住宅をリノベーションする際には時間に余裕を持って計画的にしよう

新築よりも購入価格が低いため、中古住宅を購入後にリノベーションする人が増えています。しかし、工事期間は3～4ヵ月程度かかるため、リノベーションが完了するまでは入居できないので注意しましょう。

また、住宅の状態によっては追加で補修工事が必要となり、当初の予算を大幅にオーバーする可能性もあります。その結果、新築を購入した場合と出費が変わらないこともあるため、追加工事の必要性を事前に確認しておくことが大切です。